Plantejament
Una parella jove —ella, infermera, 1.700 € nets/mes; ell, tècnic informàtic, 2.000 € nets/mes— vol comprar un pis de 200.000 € a València. Disposen de 45.000 € estalviats: aportaran 40.000 € d’entrada (20 %) i reservaran 5.000 € per a notaria, registre, ITP i taxació. Necessiten finançar 160.000 € a 25 anys.
Tres bancs els oferixen condicions distintes. L’activitat consistix a analitzar les tres ofertes amb criteri financer i recomanar-ne una, justificant l’elecció per escrit i defenent-la oralment.
Les tres ofertes
| Oferta | Modalitat | Tipus aplicat | Productes vinculats | TAE estimada |
|---|---|---|---|---|
| Banc A | Fixa a 25 anys | 3,2 % TIN | Assegurança de llar i de vida del banc | 3,6 % |
| Banc B | Variable a 25 anys | Euríbor + 0,75 % (revisió anual) | Assegurança de llar del banc | Variable |
| Banc C | Mixta (5 anys fix + 20 anys variable) | 2,4 % els primers 5 anys; després Euríbor + 0,90 % | Assegurança de llar, vida i compte nòmina | 3,1 % els primers 5 anys |
Dades auxiliars per als càlculs:
- Euríbor a 12 mesos actual (suposar): 3,5 %.
- Històric Euríbor a 12 mesos: mínim de −0,5 % (2021), màxim recent de +4,2 % (2023).
- Fórmula de la quota (sistema francés):
Cuota = C · i / (1 − (1 + i)^(−n)), ambiel tipus mensual inel nombre total de quotes.
Objectius didàctics
- Aplicar la fórmula de la quota hipotecària al sistema francés amb tres escenaris distints.
- Distingir amb un cas pràctic TIN i TAE, i entendre per què la TAE és l’indicador legal obligatori per comparar préstecs.
- Estimar l’impacte sobre la quota mensual de variacions de l’Euríbor al llarg de 25 anys.
- Argumentar una decisió financera personal contrastant seguretat (tipus fix), risc (variable) i posició intermèdia (mixta).
Passos
- Lectura individual del cas (10 min). Cada alumne llig la fitxa amb les dades de la parella i les tres ofertes. Identifica quina dada falta o sobra per prendre la decisió.
- Càlculs en parella, Banc A (15 min). Calcular la quota mensual al 3,2 % TIN, el cost total del préstec i els interessos pagats al llarg dels 25 anys. Comprovar que la quota cap dins del 30-35 % dels ingressos nets de la llar.
- Càlculs en parella, Banc B (15 min). Calcular la quota inicial amb un Euríbor del 3,5 % (tipus aplicat: 4,25 %). Repetir el càlcul en dos escenaris contrafactuals: Euríbor al 0 % (tipus: 0,75 %) i Euríbor al 4 % (tipus: 4,75 %). Anotar la diferència mensual entre l’escenari favorable i l’advers.
- Càlculs en parella, Banc C (15 min). Calcular la quota durant els primers 5 anys al 2,4 % fix. Estimar la quota a partir de l’any 6 amb un Euríbor del 3,5 % (tipus: 4,4 %) sobre el capital pendent després de 5 anys d’amortització.
- Decisió raonada (15 min). Cada parella escriu un informe breu (màxim 1 cara) recomanant una de les tres ofertes. Ha d’incloure: quotes calculades, cost total estimat, principal risc associat i justificació final.
- Posada en comú (20 min). Tres parelles presenten la seua recomanació (una per cada oferta si és possible). Es contrasten arguments. El professor introduïx els conceptes d’aversió al risc i horitzó temporal en la decisió hipotecària.
Resultats esperats (orientatius)
Per situar el professor, les quotes mensuals aproximades que haurien d’obtindre:
- Banc A (fix 3,2 %): quota ≈ 777 €/mes. Cost total ≈ 233.100 €. Interessos ≈ 73.100 €.
- Banc B (variable, Euríbor 3,5 %, tipus aplicat 4,25 %): quota ≈ 866 €/mes. En escenari favorable (Euríbor 0 %, tipus 0,75 %), quota ≈ 585 €/mes. En escenari advers (Euríbor 4 %, tipus 4,75 %), quota ≈ 912 €/mes.
- Banc C (mixta, 2,4 % els 5 primers anys): quota inicial ≈ 710 €/mes. A partir de l’any 6, amb Euríbor 3,5 % (tipus 4,4 %) sobre el capital pendent, quota ≈ 870 €/mes.
Criteris d’avaluació
| Criteri | Descripció | Pes |
|---|---|---|
| Correcció dels càlculs | Quotes, cost total i interessos calculats sense errors greus | 35 % |
| Comprensió TIN / TAE / Euríbor | Distingix els tres conceptes i els usa correctament | 20 % |
| Anàlisi de risc | Identifica l’escenari advers del tipus variable i dimensiona l’impacte | 20 % |
| Justificació final | La recomanació està alineada amb les dades calculades i amb el perfil de la parella | 15 % |
| Defensa oral | Respon amb arguments a les preguntes dels companys | 10 % |
Variants i extensions
- Variant curta (45 min): treballar només les ofertes A (fixa) i B (variable), sense la mixta.
- Variant amb full de càlcul: construir el quadre d’amortització mes a mes en LibreOffice/Excel i representar gràficament l’evolució del capital pendent i dels interessos.
- Variant amb dades reals: substituir les ofertes inventades per captures reals de tres comparadors hipotecaris (idealista, fotocasa, bankimia) en la setmana de l’activitat.
- Connexió amb el bloc macro: discutir per què l’Euríbor va passar del −0,5 % al +4 % entre 2021 i 2023 a partir de la política monetària del BCE enfront de la inflació.