Planteamiento
Una pareja joven —ella, enfermera, 1.700 € netos/mes; él, técnico informático, 2.000 € netos/mes— quiere comprar un piso de 200.000 € en Valencia. Disponen de 45.000 € ahorrados: aportarán 40.000 € de entrada (20 %) y reservarán 5.000 € para notaría, registro, ITP y tasación. Necesitan financiar 160.000 € a 25 años.
Tres bancos les ofrecen condiciones distintas. La actividad consiste en analizar las tres ofertas con criterio financiero y recomendar una de ellas, justificando la elección por escrito y defendiéndola oralmente.
Las tres ofertas
| Oferta | Modalidad | Tipo aplicado | Productos vinculados | TAE estimada |
|---|---|---|---|---|
| Banco A | Fija a 25 años | 3,2 % TIN | Seguro de hogar y de vida del banco | 3,6 % |
| Banco B | Variable a 25 años | Euribor + 0,75 % (revisión anual) | Seguro de hogar del banco | Variable |
| Banco C | Mixta (5 años fijo + 20 años variable) | 2,4 % los primeros 5 años; después Euribor + 0,90 % | Seguro de hogar, vida y cuenta nómina | 3,1 % los primeros 5 años |
Datos auxiliares para los cálculos:
- Euribor a 12 meses actual (suponer): 3,5 %.
- Histórico Euribor a 12 meses: mínimo de −0,5 % (2021), máximo reciente de +4,2 % (2023).
- Fórmula de la cuota (sistema francés):
Cuota = C · i / (1 − (1 + i)^(−n)), coniel tipo mensual ynel número total de cuotas.
Objetivos didácticos
- Aplicar la fórmula de la cuota hipotecaria al sistema francés con tres escenarios distintos.
- Distinguir con un caso práctico TIN y TAE, y entender por qué la TAE es el indicador legal obligatorio para comparar préstamos.
- Estimar el impacto sobre la cuota mensual de variaciones del Euribor a lo largo de 25 años.
- Argumentar una decisión financiera personal contrastando seguridad (tipo fijo), riesgo (variable) y posición intermedia (mixta).
Pasos
- Lectura individual del caso (10 min). Cada alumno lee la ficha con los datos de la pareja y las tres ofertas. Identifica qué dato falta o sobra para tomar la decisión.
- Cálculos en pareja, Banco A (15 min). Calcular la cuota mensual al 3,2 % TIN, el coste total del préstamo y los intereses pagados a lo largo de los 25 años. Comprobar que la cuota cabe dentro del 30-35 % de los ingresos netos del hogar.
- Cálculos en pareja, Banco B (15 min). Calcular la cuota inicial con un Euribor del 3,5 % (tipo aplicado: 4,25 %). Repetir el cálculo en dos escenarios contrafactuales: Euribor al 0 % (tipo: 0,75 %) y Euribor al 4 % (tipo: 4,75 %). Anotar la diferencia mensual entre el escenario favorable y el adverso.
- Cálculos en pareja, Banco C (15 min). Calcular la cuota durante los primeros 5 años al 2,4 % fijo. Estimar la cuota a partir del año 6 con un Euribor del 3,5 % (tipo: 4,4 %) sobre el capital pendiente tras 5 años de amortización.
- Decisión razonada (15 min). Cada pareja escribe un informe breve (máximo 1 cara) recomendando una de las tres ofertas. Debe incluir: cuotas calculadas, coste total estimado, principal riesgo asociado y justificación final.
- Puesta en común (20 min). Tres parejas presentan su recomendación (una por cada oferta si es posible). Se contrastan argumentos. El profesor introduce los conceptos de aversión al riesgo y horizonte temporal en la decisión hipotecaria.
Resultados esperados (orientativos)
Para situar al profesor, las cuotas mensuales aproximadas que deberían obtener:
- Banco A (fijo 3,2 %): cuota ≈ 777 €/mes. Coste total ≈ 233.100 €. Intereses ≈ 73.100 €.
- Banco B (variable, Euribor 3,5 %, tipo aplicado 4,25 %): cuota ≈ 866 €/mes. En escenario favorable (Euribor 0 %, tipo 0,75 %), cuota ≈ 585 €/mes. En escenario adverso (Euribor 4 %, tipo 4,75 %), cuota ≈ 912 €/mes.
- Banco C (mixta, 2,4 % los 5 primeros años): cuota inicial ≈ 710 €/mes. A partir del año 6, con Euribor 3,5 % (tipo 4,4 %) sobre el capital pendiente, cuota ≈ 870 €/mes.
Criterios de evaluación
| Criterio | Descripción | Peso |
|---|---|---|
| Corrección de los cálculos | Cuotas, coste total e intereses calculados sin errores graves | 35 % |
| Comprensión TIN / TAE / Euribor | Distingue los tres conceptos y los usa correctamente | 20 % |
| Análisis de riesgo | Identifica el escenario adverso del tipo variable y dimensiona el impacto | 20 % |
| Justificación final | La recomendación está alineada con los datos calculados y con el perfil de la pareja | 15 % |
| Defensa oral | Responde con argumentos a las preguntas de los compañeros | 10 % |
Variantes y extensiones
- Variante corta (45 min): trabajar solo las ofertas A (fija) y B (variable), sin la mixta.
- Variante con hoja de cálculo: construir el cuadro de amortización mes a mes en LibreOffice/Excel y representar gráficamente la evolución del capital pendiente y de los intereses.
- Variante con datos reales: sustituir las ofertas inventadas por capturas reales de tres comparadores hipotecarios (idealista, fotocasa, bankimia) en la semana de la actividad.
- Conexión con el bloque macro: discutir por qué el Euribor pasó del −0,5 % al +4 % entre 2021 y 2023 a partir de la política monetaria del BCE frente a la inflación.